PART 1
“4个推荐生，全都考上了外地大学，看来我们这房子得卖5万+了。”
4月中，随着北京外国语学校录取通知陆续发出，金地自在城小学家长群里喜气洋洋。
小区的电子显示屏上正滚动播放着：“恭喜XX幢业主的女儿，XXX小朋友被杭州外国语学校录取。”
一个直接可量化的指标来衡量一所学校在家长心目中的排名，就是小升初阶段被杭州外国语学校录取的学生数量。
杭外录取难度极高，一度让许多家长感到焦虑不安。
杭州主城区近年来，学校只能推荐720名学生进行报考。要被推荐，学生需从小学四年级开始各科成绩均优秀。
720名被推荐的学生统一参加了杭外考试，最终有240名学生被录取，录取率为33.3%。
由于报考难度极高，杭外每年的录取率直接影响着各大学在家长心目中的地位。
金地自在城对应的文三街小学文理校区，已经办学多年。但今年，是该校迎来了真正意义上的第一届完整的小学毕业班。去年正好是学校处在交接阶段，小学毕业生班只有一个学生。
根据杭外公布的录取信息显示，2018年文理小学只有1人参加了推荐考试，最终录取了1人，可能存在偶然因素。而今年，文理小学报名参加推荐考试的有4人，最终录取了4人，录取率达到100%。
录取率甚至比这个学校其他专业的录取率高出50%。
业主群里对此充满了兴奋。根据公开数据显示，2019年有155所学校参与了杭外小升初报名，其中只有11所学校的录取率达到了百分之百。
文理小学的报考人数最多，有4人，而绿城育华有6人报考，全部被录取。
高于江南实验、崇文、胜利实验等知名学校。
PART 2
或许最能体验到极致乐趣的，还是金地自在城的业主们。
学校升学率/杭外录取率与房价未来的升值潜力具有一定关联。
2004年，杭州市全面推进名校集团化战略，旨在加快基础教育均衡化、提升教育质量。
随着时间的推移，许多传统名校教育集团如学军、求是、文三、采荷等纷纷开始在其他地区开设分校。2015年，由于名校开设分校的数量过多，一些招聘教师的岗位甚至因报名人数不足而无法进行考试。
然而，许多家长普遍认为，名校的总部在各个方面都更加成熟，而分校则被视为新学校，在教师实力和升学率等方面自然无法与总部相提并论。
房价升值角度，本部学区房空间也更大些。
自在城的“名号”在三墩地区颇具盛名，尤其是位于文三街小学文理校区的房产更是备受瞩目，因此被誉为学区房。
文理小学的文三街分校与其总校并非同一级别。因为该分校尚未有毕业生，所以人们对其教学质量尚存疑虑。这也给房价涨幅提供了不确定因素。
自在城的房价在这一轮楼市行情中集中回涨，从最低的一万三四一路猛涨到4万。
根据当地中介的信息，自在城几年前的房价和周边地区的中海紫藤苑、协安紫郡（位于西湖小学分校学区）的房价相差不大。
由于文三街分校的建设，导致该地区的房价上涨了相当大的幅度。
303城市广场开业，紧邻地铁2号线的自在城商业区也随之开通，这导致了地铁口附近的房价上涨，与其他地区形成了一定的价格差距。
根据最新数据，中海紫藤苑小区最近的签约均价为36480元/㎡，而协安紫郡最近的成交均价为4万元/㎡。金地自在城的均价范围在3万元8到4万元5之间。
中介表示：“在整个三墩板块，我们会强调自在城学区的优势；但与周边商品房相比，我们会着重提户型的优势。”
随着文理小学第一届毕业生班出现，初步考核结果已出。家长们开始互相传播消息，可能很快，名校学区房的价差会在当地房地产市场中显现出来。
现在已经有一些业主准备以高价出售了。
PART 3
最新热播的电视剧《我的真朋友》因涉及学区房话题而引起了热议。
在剧中，杨先生和杨太太是一对典型的上海中产阶级夫妇，他们的孩子马上就要上小学了。为了孩子的教育，夫妻俩准备购买一套上海重点学校附近的学区房。
杨太太坚定地回答说：“我们早在怀孩子的时候就已经为了买学区房做好了准备。”
这种情景似乎并不陌生。似乎在不知不觉中，越来越多的杭州家长开始迷恋重点名校的学区房，特别是那些位于名校本部学区内的房子。
即使牺牲了居住环境，也要买房，孩子还没出生，就已经在考虑学区。仿佛一离开起跑线，孩子就输在了竞争的起点上。
无论楼市形势如何变化，名校学区房始终能保持其稳定的吸引力。
两年前，学军本部学区房的单价已经突破了10万元；去年更是惊人，一套老旧小户型的成交单价超过了15万元。即使到现在，学军本部学区房总价在300万元以下的，只要一挂出来就基本上会立刻被抢购。
文三街、行知本部的学区房价格居高不下，动辄要求六万一平，与豪宅的单价相当。由于“一表生”生源不断增加，买房家长们纷纷涌入。
前两天，合创地产公布了一份上海小学一线学区二手房价格门槛：
在杭州，西湖区的竞渡最低，总价300万；而学军紫金港最高，总价800万。江干区的采一、采二总价在300-350万之间；而下城区的长寿桥小学附近更为便宜，总价约为200万左右。
在相同价格范围内，如果你想购买名校所在的本部学区房，可能只能在老旧小区中选择，房屋面积也会比较小。但如果愿意选择稍远一些的分校或者新校区，就能购买到质量还不错的次新房。
年轻时，经济条件一般又不愿住低档住宅的人，只好安慰自己，说名校的分校和知名度一般的学校也不差，进入重点学校的人数也不少。
家长们甚至还引用了“家长经”这个词：他们认为孩子的成绩50%受学校的影响，另外50%则取决于家长的作用。
然而，由于缺乏足够的实例进行验证，现在的情况已经有所改变。
PART 4
根据今年杭外录取名单显示，不仅是文理小学，许多知名度不高的学校，其杭外录取率同样很高。
九莲小学有3人报考，最终录取了3人；学林街小学有4人报考，最终录取了3人；闻涛小学有6人报考，最终录取了3人；上海世界外国语学校有2人报考，最终录取了2人……
与周围更知名的学区房相比，这些学区房的房价显然要便宜许多。
学区房房价的支撑点归根结底是各学校每年的升学率，更确切地说是学校的生源质量。
数学界有一个著名的理论叫做“均值回归理论”，它是指在统计和经济学中，一组变量的平均值 tend to revert back to the long-term average over time的观点。
1875年，英国科学家弗朗西斯·高尔顿发现：孩子身高逐步向人类平均身高靠拢。这一理论常被运用在各种领域，比如股票市场，以及如今的学区房价格上，同样有效。
在同一个教育集团旗下，不同学校可以共享师资力量，这意味着新开办的学校也将投入更多的人力物力资源，以确保长久立足。
在硬件条件方面，这个新学校的设施比老校区的本部要好太多了。
北京中关村附近的小学是北京许多平凡的小学之一，但因其位置的特殊性而备受瞩目。
随着大批IT界人士的涌入，凭借着他们带来的学生资源，中关村的第一、第二、第四小学已经成为北京知名的学校，导致周边二手房价飙升至十万元以上。
越来越多的家长也开始担心不愿意为了孩子的教育牺牲居住环境。
三年前，我有一个朋友宁可多花几十万去购买了采荷二小分校的万科大家钱塘府，也不愿意在采荷一带将就购买一套老破小。
他的理由很简单：分校离家更近，而且住的环境更好，为什么要让自己和孩子受委屈呢？
不少新兴学校目前吸引了许多来自周边新建小区的学生，这些学生的家庭背景和素质都相当不错，给学校的生源带来了保障。
杭外录取率虽然是其中一个参考指标，但随着学校历史的不断积累，升学率不断提高，各名校的差异化也在缩小。
业主和学校之间建立合作关系，能够让双方实现双赢。
薛兆丰经济学家指出，我们在做决策时需要充分考虑那些暂时还看不见的因素。买学区房也是同理，红利尚未兑付前入手，性价比最高。一旦红利被释放，房价就会迅速上涨。
就像金地自在城的文理小学一样，时间是最好的证明。
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